Mahwah, N.J., la prohibición de centros de datos no alcanzaría el sitio Crossroads, dice el abogado de la junta de planificación; audiencia del consejo el 26 de octubre

MAHWAH, N.J. — La prohibición propuesta por Mahwah sobre centros de datos “hiperscale” no alcanzaría el área de reurbanización Crossroads, donde un plan de reurbanización del municipio ya permite centros de datos, dijo el abogado de la Junta de Planificación en la reunión del 19 de octubre de la junta.

“Crossroads no está sujeto a esta ordenanza, porque Crossroads está sujeto a un plan de reurbanización”, dijo el abogado a los residentes durante la reunión del 19 de octubre de la junta, según el video del municipio de la sesión. “Esta ordenanza no se aplica a Crossroads”. El planificador de la junta estuvo de acuerdo: “Esa es mi comprensión”.

La junta luego votó 7-0 en una votación nominal que la Ordenanza N.º 2105 “no es inconsistente” con el plan maestro de Mahwah. Eso abre el camino para una audiencia pública del Concejo Municipal y una posible votación final el lunes 26 de octubre, a las 7 p.m. en el Richard J. Martel Municipal Center, 475 Corporate Drive, según el aviso de audiencia publicado por el municipio.

Qué hace la ordenanza

La Ordenanza 2105 fue presentada por el Concejo Municipal el 12 de octubre, por una votación de 7-0, según el video del municipio de esa reunión y el aviso de audiencia. Su título indica que definiría “centro de datos” y “centro de datos hiperscale” en el código de zonificación y “prohibiría los centros de datos de alta densidad (‘hiperscale’) en todos los distritos de zonificación del municipio hasta la finalización de un estudio de la Junta de Planificación y un reexamen del plan maestro que aborde el uso del suelo, la capacidad de servicios públicos, el agua, el ruido y los impactos ambientales”.

Los funcionarios describieron la línea entre los dos como 50 megavatios de carga eléctrica. Los centros de datos por debajo de ese tamaño, que el código ha permitido durante mucho tiempo como “centros de cómputo”, siguen estando permitidos en dos zonas, OP-200 y ORP-200, y aún necesitarían revisión del plan de sitio, dijeron los funcionarios de la junta. La zona ORP-200 es el área de MacArthur Boulevard, según el planificador.

El texto completo de la Ordenanza 2105 está en el paquete de agenda que el municipio publicó para la reunión del concejo del 26 de octubre. Define un centro de datos hiperscale como uno con “una carga eléctrica total superior a cincuenta (50) megavatios” y dice “Los centros de datos hiperscale son un uso prohibido en todos los distritos de zona”. Para evitar que un proyecto quede por debajo del límite dividiéndolo, suma la carga de los edificios en el mismo lote, en lotes vecinos que comparten sistemas eléctricos, de enfriamiento, de agua o de seguridad, o en cualquier “esquema o plan común de desarrollo” por fases. También dice que ninguna “división, subdivisión, fase, arrendamiento” u otra estructura destinada a evitar el umbral funcionará.

La ordenanza exime solo dos cosas: salas de servidores que sean accesorias a otro uso permitido y se mantengan por debajo del umbral, y instalaciones que la ley federal o estatal excluya del control local. El texto no menciona Crossroads ni los planes de reurbanización. Dice que el municipio “actualmente alberga uno o más centros de datos y instalaciones de coubicación establecidos legalmente”, que “no son objeto de esta Ordenanza”.

La ordenanza señala a Nueva York como una razón para actuar ahora. Cita una orden ejecutiva del 14 de julio de 2026 del gobernador de Nueva York que puso en pausa los nuevos centros de datos hiperscale en ese estado, y dice que la pausa “crea un incentivo presente y específico para la redirección de tales proyectos al municipio”. Ordena a la Junta de Planificación que presente sus recomendaciones para reglas permanentes antes del 30 de junio de 2027. El estudio debe cubrir el ruido, el uso del agua de la cuenca del río Ramapo, la capacidad eléctrica en las líneas de Rockland Electric Company, los generadores de respaldo, el tráfico y cómo se debe manejar cualquier solicitud de pago en lugar de impuestos.

Por qué Crossroads es diferente

Crossroads tiene alrededor de 140 acres en el intercambio de la Interestatal 287 y la Ruta 17, incluyendo la propiedad conocida como el Hotel Sheraton y el Crossroads Corporate Center, según el plan de reurbanización del municipio de 2022. Está regido por ese plan en lugar del código de zonificación general.

En la reunión del lunes, el abogado de la junta dijo que el plan, que según él “probablemente ha sido revisado cinco veces”, “incluye la capacidad de construir, entre comillas, centros de datos” y “no especifica regular o hiperscale”. Dijo que el plan ha permitido centros de datos “sin definir” en la propiedad “durante varios años”. Agregó que el plan surgió de acuerdos judiciales de vivienda asequible. Más allá de una nueva solicitud del desarrollador, dijo, “el desarrollador y el municipio tendrían que muy probablemente acordar cambios en el plan de reurbanización”. Más tarde en la discusión, se refirió a “los derechos adquiridos que el propietario tiene en virtud del acuerdo de conciliación”.

El abogado dijo que la única solicitud aprobada para el sitio es para dos almacenes, y que nadie ha solicitado construir un centro de datos allí. Un desarrollador que quisiera uno tendría que presentar una nueva solicitud, y el público podría comentar en la junta, dijo. ¿Podría el propietario solicitar un centro de datos hiperscale allí? “Hipotéticamente, podrían venir y solicitar un nuevo plan que tenga un centro de datos hiperscale. Ciertamente podrían hacerlo”, dijo. Eso probablemente iniciaría “un montón de discusiones” sobre lo que significaba el lenguaje original, agregó. “No sé qué presentarán. No sé cuál sería la respuesta del municipio”.

Un miembro del público dijo que había pensado que la ordenanza estaba “completamente tratando con Crossroads”, y que escucharlo “solo reafirma mi creencia de que … podríamos tener muchos problemas”. “Esta cosa no tiene nada que ver con esa cosa”, dijo un orador en la mesa de la junta, agregando que los centros de datos han estado permitidos en Crossroads durante unos cinco años y que nadie ha solicitado construir uno.

La pregunta también surgió en el concejo. Cuando la ordenanza fue presentada el 12 de octubre, un miembro del concejo leyó la sección de uso del suelo del plan de Crossroads, que enumera “centro de datos” como un uso permitido, y preguntó si el propietario podría demandar si el municipio intentara quitar ese uso. “Tendría que revisar el acuerdo. No puedo dar una respuesta improvisada a esa pregunta”, respondió el abogado en el estrado. Más tarde en esa discusión, el abogado dijo que los centros de datos de más de 50 megavatios no están generalmente permitidos en Mahwah, “excepto en Crossroads donde están permitidos”. Ese intercambio comienza alrededor de la 1:04:49 en el video del 12 de octubre del municipio.

Por qué 50 megavatios

En la presentación del 12 de octubre, un miembro del concejo dijo que 50 megavatios era demasiado alto y pidió que se bajara. La respuesta desde el estrado fue que el comité de ordenanzas eligió 50 para que un centro de datos que ya opera en el pueblo pudiera expandirse, y que cuando el planificador del municipio habló con los planificadores estatales de Highlands, ellos “también estaban mirando alrededor del límite de 50 megavatios”. “Todavía no han hecho nada”, agregó el orador. El mismo orador llamó a la ordenanza un primer paso que da a la Junta de Planificación espacio para recomendar qué debe hacer el pueblo. El concejo hizo dos cambios pequeños en la presentación. Movió la fecha límite del estudio de la Junta de Planificación del 31 de marzo al 30 de junio, y ajustó la redacción de la definición de agregación de 50 megavatios.

En la reunión de la Junta de Planificación del lunes, una residente de Miller Road instó a la junta a considerar un umbral más bajo, como 30 megavatios, que según ella recomiendan grupos ambientales. Los funcionarios de la junta dijeron que la única pregunta ante ellos esa noche era si la ordenanza era consistente con el plan maestro, y que el umbral sería examinado en el estudio, que un funcionario de la junta dijo que vence “el próximo verano”. “Fundamentalmente la pregunta es, ¿es 50 la línea correcta? Tal vez lo sea, tal vez no, pero realmente no estamos equipados para determinar eso”, dijo un miembro de la junta antes de la votación.

Qué pasa después

• 26 de octubre, 7 p.m.: Audiencia pública del Concejo Municipal y posible adopción de la Ordenanza 2105. La Junta de Planificación dijo que enviará al concejo una carta con su hallazgo, y posiblemente una resolución más tarde. Si se adopta, la ordenanza entra en vigor 20 días después de la aprobación final y publicación, según su texto. La misma agenda también tiene una audiencia sobre la Ordenanza 2106, que cancelaría la ordenanza de bonos de $5,842,500 adoptada el 20 de octubre de 2025 para un nuevo garaje del Departamento de Obras Públicas. La ordenanza dice que no se emitieron bonos ni pagarés bajo ella.
• Para el 30 de junio de 2027: El estudio de la Junta de Planificación y el reexamen del plan maestro. Un funcionario de la junta dijo que un subcomité de la Junta de Planificación probablemente se discutiría “a principios del próximo año”.

Preguntas abiertas

• ¿El concejo enmendará el plan de reurbanización de Crossroads, o buscará un acuerdo con el propietario, para abordar los centros de datos hiperscale allí?
• ¿El plan de Crossroads establece algún límite de tamaño, potencia o agua en un centro de datos?

Fuentes: video y agenda de la reunión de la Junta de Planificación de Mahwah, 19 de octubre de 2026; video de la reunión del Concejo Municipal de Mahwah, 12 de octubre de 2026; Aviso de Audiencia Pública, Ordenanza N.º 2105 (Secretario del Municipio); texto de las Ordenanzas 2105 y 2106 en el paquete de agenda del concejo del 26 de octubre de 2026; Plan de Reurbanización de Crossroads de Mahwah (dic. 2022). Las citas están transcritas de los videos del municipio; las verificamos contra los subtítulos oficiales.