Englewood ganó su apelación federal en 2020. Ahora ha rezonificado el sitio para 150 apartamentos — y las aseguradoras pagarán $200,000 por los honorarios legales de los desarrolladores

ENGLEWOOD, N.J. — En 2020, Englewood ganó un fallo de un tribunal federal de apelaciones contra los desarrolladores que querían construir una residencia asistida de 150 camas en una esquina zonificada para viviendas unifamiliares en East Palisade Avenue y North Woodland Street. Este mes, el Concejo Municipal rezonificó el mismo sitio para permitir hasta 150 apartamentos, un paso requerido por el acuerdo de ese litigio. Según el acuerdo, las aseguradoras de la ciudad también destinarán 200.000 dólares a los honorarios legales de los desarrolladores.

El concejo adoptó la Ordenanza N.º 26-21, que crea una nueva zona de Vivienda Asequible East Palisades (EPAH) en la propiedad, en su reunión ordinaria del martes 6 de octubre de 2026, según un aviso de adopción publicado por la secretaria municipal el 13 de octubre. El cambio de zonificación es una condición del acuerdo que el concejo aprobó el 7 de mayo, según muestran los registros de la ciudad.

Cómo comenzó el caso

Los desarrolladores, 431 East Palisade Avenue Real Estate LLC y 7 North Woodland Street LLC, demandaron a Englewood y a su Concejo Municipal en un tribunal federal el 28 de junio de 2019. Según la opinión del Tercer Circuito, querían construir una residencia asistida con fines de lucro de 150 camas que ofreciera atención para la memoria en un terreno en 431 East Palisade Avenue, 405 East Palisade Avenue y 7 North Woodland Street. El tribunal describió el terreno como de 4,96 acres, en parte en Englewood y en parte en Englewood Cliffs. El terreno estaba en el distrito residencial unifamiliar R-AAA de la ciudad.

Los desarrolladores argumentaron que la zonificación de Englewood discriminaba a las personas con discapacidades porque permitía residencias asistidas por derecho solo en un distrito, la zona de Investigación, Industrial y Médica (RIM) de la ciudad. Un juez federal de distrito estuvo de acuerdo y concedió una orden preliminar en octubre de 2019.

El 8 de octubre de 2020, un panel de tres jueces de la Corte de Apelaciones de EE. UU. para el Tercer Circuito anuló esa orden en una opinión vinculante. Determinó que la ordenanza de la ciudad no discriminaba de forma manifiesta según la Ley de Enmiendas a la Vivienda Justa y concluyó que los desarrolladores no habían demostrado que fuera probable que ganaran en esa reclamación. El panel devolvió el caso al tribunal de distrito y señaló que los desarrolladores nunca habían solicitado una variación.

El acuerdo

El caso aún estaba pendiente en el tribunal federal en mayo de 2026. En una reunión especial celebrada por Zoom el 7 de mayo, el concejo se reunió a puerta cerrada y luego votó 5-0 para aprobar la Resolución N.º 132-05-07-26, que resolvía el caso. Los concejales Angela David, Dan Tokayer, Kevin Wilson, Lisa Wisotsky y el presidente del concejo Kenneth Rosenzweig votaron a favor. Las actas no registran comentarios del público.

Según la resolución:

• El concejo acordó adoptar una ordenanza de zonificación que permite un desarrollo multifamiliar en la propiedad con hasta 150 unidades y un 20 % de unidades asequibles. La resolución indica que esto se hace de conformidad con el acuerdo de vivienda asequible separado de la ciudad con el Fair Share Housing Center.
• Las aseguradoras de la ciudad, el Garden State Joint Municipal Insurance Fund y/o Safety National, pagarán a los desarrolladores 200.000 dólares “para cubrir los honorarios legales de los demandantes”. El dinero se mantiene en depósito por el bufete de defensa de la ciudad, Antonelli Kantor Rivera PC, y se libera solo bajo las condiciones del acuerdo de conciliación.
• El abogado externo de defensa del fondo de seguros recomendó el acuerdo “para evitar el costo, la interrupción y la incertidumbre de un litigio adicional”, según la resolución.
• Cualquier proyecto aún necesita la aprobación de la Junta de Planificación de la ciudad y otras agencias.

La resolución describe la propiedad como de aproximadamente 5,08 acres en la ciudad, Bloque 1902, Lotes 5.01, 7 y 8, en el límite con Englewood Cliffs. El propio acuerdo de conciliación, Anexo A, no se adjuntó a las actas publicadas.

Un segundo desafío

La ordenanza indica que las mismas dos empresas también impugnaron el plan de vivienda asequible de la Cuarta Ronda de Englewood el 26 de agosto de 2025 y luego llegaron a un acuerdo con la ciudad que requiere la nueva zona. Una orden judicial estatal del 5 de mayo de 2025 fijó la obligación de la Cuarta Ronda de Englewood en una Necesidad Actual de 166 unidades y una Necesidad Prospectiva de 359 unidades, según la ordenanza.

Lo que permite la nueva zona

Según el texto de la ordenanza en el paquete de la reunión del 6 de octubre, la zona EPAH:

• permite solo viviendas multifamiliares, con un máximo de 150 unidades, en un lote de al menos 5 acres;
• exige que al menos el 20 % de las unidades sean asequibles para hogares de bajos y moderados ingresos, redondeado hacia arriba, lo que equivaldría a 30 unidades en el límite de 150 unidades;
• limita los edificios a cuatro pisos y 50 pies, o hasta 55 pies si un informe geotécnico aprobado por la ciudad muestra que las condiciones del suelo lo requieren. Un nivel de estacionamiento dentro del edificio no cuenta como piso si cumple las condiciones de diseño;
• permite una cobertura de edificación de hasta el 60 % y una cobertura impermeable de hasta el 70 %, y exige un 30 % de espacio abierto y retiros de 30 pies;
• requiere estacionamiento según las normas estatales RSIS, techos inclinados y un plan de preservación de árboles antes de retirar cualquier árbol;
• retira los tres lotes de la zona de Superposición de Vivienda Asequible-1 de la ciudad.

El concejo presentó la ordenanza el 8 de septiembre, cuando el presidente del concejo Rosenzweig y los concejales Tokayer, Wilson y Wisotsky votaron a favor y la concejala David estuvo ausente. La Junta de Planificación la incluyó para revisión el 24 de septiembre. El paquete del 6 de octubre no muestra la votación final, y el concejo no había publicado las actas de la reunión del 6 de octubre en su página de agenda cuando Bergen TV verificó el lunes por la mañana.

Lo que aún no cuadra

• ¿Por qué llegar a un acuerdo después de ganar la apelación? La ciudad ganó el fallo clave en 2020. La resolución del 7 de mayo da la razón general del abogado del fondo de seguros, pero no dice nada sobre el estado del caso después de la apelación.
• ¿Qué tamaño tiene el sitio? El Tercer Circuito describió un terreno de 4,96 acres en parte en Englewood Cliffs. La resolución del acuerdo indica aproximadamente 5,08 acres en la ciudad. La nueva zona exige al menos 5 acres. Los registros revisados por Bergen TV no concilian las dos cifras.
• De 150 camas a 150 apartamentos. El litigio se refería a una residencia de atención para la memoria. La nueva zona permite viviendas multifamiliares generales y solo el 20 % de las unidades deben ser asequibles.
• Preguntas de redacción. La sección de iluminación de la ordenanza en el paquete de la reunión se refiere a la aprobación “por el ingeniero del borough y la Junta de Uso del Suelo”. Englewood es una ciudad y tiene una Junta de Planificación.
• Las condiciones de los 200.000 dólares. Los términos de liberación del depósito se encuentran en el acuerdo de conciliación, que no se publicó con las actas.

Preguntas abiertas

• ¿Cuándo se presentará un plan de sitio ante la Junta de Planificación y cuántas unidades propondrá?
• ¿La ciudad publicará el acuerdo de conciliación completo, incluidas las condiciones del depósito?
• ¿Cómo se aplica el mínimo de 5 acres si parte del terreno está en Englewood Cliffs?

El alcalde de Englewood es Michael Wildes. Robert S. Hoffmann es el administrador de la ciudad y William Bailey es el abogado de la ciudad.

Fuentes: 431 East Palisade Avenue Real Estate, LLC v. City of Englewood, No. 19-3621 (3d Cir. 8 de octubre de 2020); actas de la reunión especial del Concejo Municipal de Englewood, 7 de mayo de 2026 (Res. N.º 132-05-07-26); paquete de la agenda de la reunión ordinaria del Concejo Municipal, 6 de octubre de 2026 (Ord. N.º 26-21 con registro de la votación de primera lectura); Aviso de adopción de ordenanza, Ord. N.º 26-21, publicado el 13 de octubre de 2026; agenda de la Junta de Planificación de Englewood, 24 de septiembre de 2026; página de avisos de ordenanzas de la Ciudad de Englewood.